La differenza tra imposte, prezzo e onorario quando si acquista una casa da un notaio

Il costo derivante dall’acquisto di una casa è il risultato di più voci di pagamento riferibili allo Stato,  al venditore e al notaio; a tal riguardo è infatti possibile distinguere tra

  • le imposte previste dal legislatore a favore dello Stato, che vengono corrisposte direttamente dal notaio in qualità di sostituto di imposta, il quale dunque procede ad addebitarle al cliente: trattasi di somme di denaro che sono dirette ad accrescere l’Erario e non costituiscono il corrispettivo per l’attività notarile; tuttavia, come detto, vengono riscosse dal notaio nell’esercizio delle sue funzioni;
  • l’imposta prevista dal legislatore a favore del venditore, ossia l’imposta sul valore aggiunto, la c.d. iva, solo qualora il venditore stesso eserciti attività di impresa e alternativamente o venda un immobile ultimato da meno di 5 anni oppure decida di assoggettare volontariamente l’operazione all’imposta;
  • il prezzo della compravendita a favore del venditore, liberamente convenuto dalle parti;
  • l’onorario a favore del notaio per lo svolgimento della sua attività professionale, in quanto libero professionista; si ricorda che dal 2012 la determinazione di quest’ultimo non è più vincolata ad alcun tariffario ma è liberamente determinata in base all’accordo tra il notaio e il cliente e pertanto quanto segue si riferisce esclusivamente alle imposte.

Le imposte dovute in caso di acquisto di un bene immobile destinato a uso abitativo (c.d. casa)

Le imposte dovute in caso di acquisto di un bene immobile destinato uso abitativo (volgarmente “casa”) sono rispettivamente

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta sul valore aggiunto (solo qualora sia prevista la relativa soggezione);
  • l’imposta di bollo (solo qualora sia prevista l’imposta sul valore aggiunto);
  • la c.d. tassa ipotecaria (solo qualora sia prevista l’imposta sul valore aggiunto).

La natura e l’ammontare delle imposte previste dal legislatore in caso di acquisto di un bene immobile a uso abitativo variano in base a differenti parametri e segnatamente

  • la natura del bene (abitazione di lusso rientrante tra le categorie catastali A1, A8 o A9);
  • la natura giuridica dei soggetti (persona fisica/ imprenditore);
  • l’assenza nel patrimonio giuridico dell’acquirente di determinati beni (prima casa).

 

Le imposte dovute per un acquisto di una casa venduta da parte di un soggetto che svolge attività di impresa con soggezione a iva

In caso di acquisto di una casa venduta da un soggetto, persona fisica o giuridica, che svolge attività di impresa, può assumere particolare rilievo, come anticipato, l’imposta sul valore aggiunto, la c.d. iva, prevista dalla legge qualora il bene venga venduto entro 5 anni dalla sua ultimazione oppure qualora il venditore decida di assoggettare volontariamente l’operazione all’imposta in questione. In particolare, in questo caso, l’ammontare dell’aliquota dell’iva viene determinato prendendo come base imponibile il prezzo della compravendita, ed è soggetto alle seguenti variazioni

  • 4% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una prima casa;
  • 10% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una seconda casa;
  • 22% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una casa di lusso (categorie catastali A1, A8 o A9).

In questo caso le imposte residue hanno una misura fissa e segnatamente

  • l’imposta di registro pari a Euro 200
  • l’imposta catastale pari a Euro 200
  • l’imposta ipotecaria pari a Euro 200
  • l’imposta di bollo pari a Euro 230
  • la c.d. tassa ipotecaria pari a Euro 90

Per un ammontare complessivo di Euro 920.

Orbene, a titolo esemplificativo, qualora il prezzo della compravendita sia convenuto dalle parti in Euro 100.000 e trattasi di una prima casa,  l’ammontare delle imposte sarà il seguente

  • iva (4% del prezzo della compravendita) pari a Euro 4.000
  • imposte residue pari a Euro 920

Per un ammontare complessivo pari a Euro 4.920.

 

Le imposte dovute per un acquisto di una casa senza soggezione a iva, l’importanza dell’imposta di registro

In caso di acquisto di una casa venduta senza soggezione a iva, le imposte che gravano sull’acquirente sono esclusivamente quella ipotecaria, quella catastale e quella di registro. A differenza di quanto prima tuttavia (in cui l’indice di calcolo per la determinazione dell’iva era esclusivamente il prezzo della compravendita), in questo caso è possibile scegliere il parametro di riferimento per la determinazione dell’imposta di registro, e precisamente tra

  • il prezzo della compravendita;
  • il valore catastale del bene immobile, solamente qualora l’acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (c.d. prezzo-valore).

Il valore catastale è il frutto di un’operazione matematica prevista dal legislatore: si calcola semplicemente moltiplicando la rendita catastale del bene per un coefficiente individuato dalla legge, ossia

  • coefficiente pari a 115, 5 in caso di acquisto di una prima casa
  • coefficiente pari a 126 in caso di acquisto di una seconda casa

Una volta ottenuto il valore catastale, si è dunque individuata una delle possibili basi di calcolo per la determinazione dell’imposta di registro; quest’ultima ha in questa fattispecie particolare (acquisto di una casa senza soggezione a iva) carattere variabile in quanto la sua aliquota è alternativamente

  • 2% in caso di acquisto di una prima casa;
  • 9% in caso di acquisto di una seconda casa.

Per quanto concerne invece le imposte residue, cioè quella catastale e quella ipotecaria,è prevista una misura fissa pari a Euro 50 l’una, per un ammontare complessivo di Euro 100.

Orbene, a titolo esemplificativo, in caso di prezzo-valore, qualora la rendita catastale del bene sia di Euro 1.000 e trattasi di una prima casa, sarà necessario innanzitutto determinare il valore catastale e precisamente moltiplicare in questo caso 1.000 per il coefficiente 115,5, con un risultato pari a 115.000; in seguito la determinazione delle imposte sarà la seguente

  • imposta di registro (2% del valore catastale, cioè 115.000) pari a Euro 2.300
  • imposta ipotecaria e catastale pari a Euro 100

Per un ammontare complessivo pari a Euro 2.400.

I requisiti per le agevolazioni prima casa

In caso di acquisto di prima casa, come anticipato, è prevista la possibilità di usufruire di alcune agevolazioni relative al regime fiscale, volte a ridurre l’ammontare della base imponibile delle aliquote di riferimento; i requisiti per le suddette agevolazioni sono rispettivamente

  • la sussistenza della residenza della parte acquirente nel Comune in cui è sito l’immobile o la volontà di stabilirla in detto Comune entro 18 mesi;
  • l’assenza, anche in comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del predetto Comune;
  • l’assenza, anche in comunione legale o in comproprietà , su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla parte acquirente o dal proprio coniuge con le agevolazioni in questione;
  • che la casa non sia un bene immobile di lusso.

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