Divisione e menzione dei titoli edilizi


La Suprema Corte a Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, si è pronunciata circa il perimetro applicativo dell’articolo 40, comma 2, della Legge n. 47/1988 e dell’articolo 46, domma 1, del D.P.R. n. 380/2001.


Segnatamente gli Ermellini hanno enunciato i seguenti principi di diritto:

– gli atti di scioglimento della comunione ereditaria (oltre ovviamente a quelli della comunione ordinaria) sono soggetti alla sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40, comma 2, della Legge n. 47/1985, “per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”;


-in caso di proposizione di una domanda di scioglimento di una comunione, il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti;


-lo scioglimento della comunione relativa ad un edificio abusivo che si renda necessario nell’ambito di una procedura di espropriazione o nell’ambito del fallimento e delle altre procedure concorsuali è invece sottratto alla comminatoria di nullità in forza delle disposizioni eccettuative di cui all’art. 46, comma 5 del d.P.R. n. 380 del 2001 e all’art. 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985.

Fondo patrimoniale e atti di straordinaria amministrazione

La Cassazione, con la sentenza n. 22069 del 4 settembre 2019, si è espressa in relazione alla portata dell’articolo 169 c.c. in tema di fondo patrimoniale.

In particolare secondo la Suprema Corte, con riferimento agli atti di straordinaria amministrazione che abbiano a oggetto beni vincolati nel fondo patrimoniale, il figlio dei coniugi che hanno costituito il fondo patrimoniale è legittimato ad agire in giudizio per contestarli, qualora ne abbia le ragioni.

Inoltre, è legittima la clausola dell’atto istitutivo del fondo patrimoniale che, in presenza di figli minori, esclude l’autorizzazione del giudice tutelare per il loro compimento.

Trascrizione e servitù

La Cassazione, mediante la sentenza del 24 giugno 2019, n. 16853, si è pronunciata sulla modalità con cui rendere opponibile verso i terzi una servitù costituita contestualmente a un atto di compravendita.

La Corte ha infatti escluso la necessità che la trascrizione del negozio costitutivo della servitù venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce.

Contratto preliminare e comunione legale

La Cassazione, mediante la sentenza n. 22458 del 9 settembre 2019, si è espressa sul rapporto intercorrente tra il preliminare di compravendita e la comunione legale dei beni.


La Corte ha stabilito che la comunione legale fra i coniugi, di cui all’art. 177 c.c., riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l’effettivo trasferimento della proprietà della “res” o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi, i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali all’acquisizione di una “res”, non sono suscettibili di cadere in comunione.


Conseguentemente è escluso che il coniuge del promissario acquirente possa vantare una pretesa giuridicamente tutelata per effetto del contratto concluso dall’altro coniuge.

Divisione e masse plurime


La Cassazione, mediante la sentenza n. 15494 del 7 giugno 2019, ha confermato il proprio orientamento in tema di masse plurime.


La Suprema Corte infatti ha precisato che in caso di divisione di beni oggetto di comproprietà provenienti da titoli diversi non si realizza un’unica comunione ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni, corrispondendo alla pluralità di titoli una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un’entità patrimoniale a sé stante, nella quale ogni condividente deve poter far valere i propri diritti indipendentemente da quelli che gli competono sulle altre masse e nell’ambito di ciascuna massa debbono trovare soluzione i problemi relativi alla formazione dei lotti e alla comoda divisione dei beni immobili che vi sono inclusi.


È dunque possibile procedere a un’unica divisione invece che a tante divisioni quante sono le masse solo con il consenso di tutti i condividenti, che deve trovare titolo in uno specifico negozio – che ove, riguardante beni immobili, deve rivestire la forma scritta “ad substantiam” – con il quale si attui il conferimento delle singole comunioni in una comunione unica e, in sua mancanza, la parte che non si sia opposta alla domanda di divisione sin dal primo grado può sollevare la questione in grado di appello.

Institutio ex re certa e beni non oggetto di disposizione

La Cassazione, con la sentenza 17868 del 3 luglio 2019, ha manifestato un nuovo orientamento in tema di institutio ex re certa.

Secondo gli Ermellini quando la disposizione testamentaria di cui all’art. 588, 2 comma c.c. non comprende la totalità dei beni, non importa attribuzione anche dei beni che non formarono oggetto di disposizione, i quali si devolvono secondo le norme della successione legittima, destinata ad aprirsi ai sensi dell’art. 457 c.c., comma 2, ogni qual volta le disposizioni a titolo universale, sia ai sensi del comma 1, sia ai sensi del comma 2 dell’art. 588 c.c., non ricostituiscono l’unità.

Invero il principio che la forza espansiva della vocazione a titolo universale opera anche in favore dell’institutio ex re certa, va inteso nel senso che l’acquisto di costui non è limitato in ogni caso alla singola cosa attribuita come quota, ma si estende proporzionalmente ai beni ignorati dal testatore o sopravvenuti.

Patto commissorio e vendita con riscatto

La Suprema Corte, mediante la sentenza n. 18680 in data 11 luglio 2019, ha dato seguito al suo orientamento in tema di patto commissorio.

A tal riguardo la Cassazione ha stabilito che qualora la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, risponda all’intento delle parti di costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, il contratto è nullo anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall’art. 2744 c.c., configura un mezzo per eludere tale norma imperativa, e, quindi, esprime una causa illecita, che rende applicabile all’intero contratto la sanzione dell’art. 1344 c.c.

Atto notarile: contenuto, forma ed efficacia probatoria

Il contenuto dell’atto notarile

L’atto notarile è disciplinato espressamente dalla L. 16 febbraio 1913, n. 89 (c.d. legge notarile) e in particolare  dall’art. 51 che ne indica il contenuto; detta norma così recita:

“L’atto notarile reca l’intestazione:

REPUBBLICA ITALIANA

L’atto deve contenere:

1° l’indicazione in lettere per disteso dell’anno, del mese, del giorno, del Comune e del luogo in cui è ricevuto;

2° il nome, il cognome e l’indicazione della residenza del notaro e del Collegio notarile presso cui è iscritto;

3° il nome, il cognome, la paternità, il luogo di nascita, il domicilio o la residenza delle parti, dei testimoni e dei fidefacienti;

Se le parti od alcune di esse intervengono all’atto per mezzo di rappresentante, le precedenti indicazioni si osserveranno, non solo rispetto ad esse, ma anche rispetto al loro rappresentante. La procura deve rimanere annessa all’atto medesimo o in originale o in copia, a meno che l’originale o la copia non si trovi negli atti del notaro rogante ovvero sia iscritto nel registro delle imprese;

4° la dichiarazione della certezza della identità personale delle parti o la dichiarazione dell’accertamento fattone per mezzo dei fidefacienti;

5° l’indicazione, almeno per la prima volta, in lettere per disteso, delle date, delle somme e della quantità delle cose che formano oggetto dell’atto;

6° la designazione precisa delle cose che formano oggetto dell’atto, in modo da non potersi scambiare con altre.

Quando l’atto riguarda beni immobili, questi saranno designati, per quanto sia possibile, con l’indicazione della loro natura, del Comune in cui si trovano, dei numeri catastali, delle mappe censuarie, dove esistono, e dei loro confini, in modo da accertare la identità degli immobili stessi;

7° l’indicazione dei titoli e delle scritture che s’inseriscono nell’atto;

8° la menzione che dell’atto, delle scritture, dei titoli inserti nel medesimo fu data dal notaro, o, presente il notaro, da persona di sua fiducia, lettura alle parti, in presenza dei testimoni, se questi siano intervenuti.

Il notaro non potrà commettere ad altri la lettura dell’atto che non sia stato scritto da lui, salvo ciò che dispone il Codice civile in ordine ai testamenti.

La lettura delle scritture e dei titoli inserti può essere omessa per espressa volontà delle parti, purché sappiano leggere e scrivere. Di tale volontà si farà menzione nell’atto;

9° la menzione che l’atto è stato scritto dal notaro o da persona di sua fiducia, con l’indicazione dei fogli di cui consta e delle pagine scritte;

10° la sottoscrizione col nome, cognome delle parti, dei fidefacienti, dell’interprete, dei testimoni e del notaro.

I fidefacienti possono allontanarsi dopo la dichiarazione prescritta al n. 4. In tal caso debbono apporre la loro firma subito dopo quella dichiarazione, e il notaro ne deve fare menzione.

Se alcune delle parti o alcuno dei fidefacienti non sapesse o non potesse sottoscrivere, deve dichiarare la causa che glielo impedisce e il notaro deve far menzione di questa dichiarazione;

11° per gli atti di ultima volontà, l’indicazione dell’ora in cui la sottoscrizione dell’atto avviene. Tale indicazione sarà pure fatta, quando le parti lo richiedano, o il notaro lo ritenga opportuno, negli altri atti;

12° negli atti contenuti in più fogli, la sottoscrizione in margine di ciascun foglio, anche col solo cognome, delle parti, dell’interprete, dei testimoni e del notaro, eccettuato il foglio contenente le sottoscrizioni finali.

Le sottoscrizioni marginali debbono essere apposte anche su ciascun foglio delle scritture e dei titoli inserti nell’atto, eccetto che si tratti di documenti autentici, pubblici o registrati.

Se le parti intervenute, che sappiano o possano sottoscrivere, eccedono il numero di sei, invece delle sottoscrizioni loro, si potrà apporre in margine di ciascun foglio la sottoscrizione di alcune di esse, delegate dalle parti rappresentanti i diversi interessi.

La firma marginale del notaro nei fogli intermedi non è necessaria, se l’atto è stato scritto tutto di sua mano.”

Atto notarile: differenze tra l’atto pubblico e la scrittura privata con sottoscrizione autenticata

Bisogna precisare che le summenzionate prescrizioni dettate in tema di atto notarile trovano applicazione qualora un notaio riceva un atto pubblico, strumento previsto e disciplinato dal nostro legislatore agli artt. 2699 e seguenti del Codice Civile; in base a dette norme l’atto pubblico

  • è il mezzo con cui il notaio attribuisce la c.d. pubblica fede;
  • fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal notaio che lo ha ricevuto, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il notaio attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti;
  • può convertirsi in scrittura privata acquisendone la medesima efficacia probatoria, qualora, oltre a essere stato sottoscritto dalle parti, non presenti le formalità prescritte per l’atto pubblico ovvero sia stato ricevuto da un notaio incompetente o incapace.

Pertanto, relativamente all’ambito di efficacia della prova, si può notare come l’atto pubblico non garantisca la veridicità delle dichiarazioni dalle parti, bensì il fatto che le parti stesse abbiano materialmente effettuato dette dichiarazioni alla presenza del notaio.

Ci si trova innanzi invece a uno strumento giuridico ben differente, per cui non trova applicazione il contenuto sancito per l’atto notarile dall’art. 51 della L. 16 febbraio 1913, n. 89, in caso di scrittura privata con sottoscrizione autenticata da parte di un  notaio, fattispecie prevista nel Codice Civile agli artt. 2702 e seguenti; questa infatti fa piena prova, fino a querela di falso, solamente della provenienza delle dichiarazioni di chi l’ha sottoscritta.

Si ricorda che il notaio, sia in caso di atto pubblico che nell’esecuzione della prestazione relativa all’autenticazione della sottoscrizione delle scritture private, ha l’obbligo inderogabile di controllo di legalità e liceità ai sensi dell’art. 28 della legge notarile.

Infine, in base ai protocolli che regolano lo svolgimento delle funzioni notarili, nel caso in cui al notaio venga conferito un generico incarico di procedere alla redazione di un atto notarile, senza specificazione del tipo di forma da adottare, il notaio dovrà presumere che le parti abbiano fatto riferimento all’atto pubblico, poiché quest’ultimo costituisce lo strumento più idoneo a realizzare, riassumere e qualificare la prestazione notarile in tutti i suoi aspetti.

Atto notarile e testimoni

La presenza dei testimoni alla stipula dell’atto notarile è disciplinata dall’art. 48 della L.  16 febbraio 1913, n. 89, che ne richiede l’intervento

  • per gli atti di donazione;
  • per le convenzioni matrimoniali e per le loro modificazioni;
  • per le dichiarazioni di scelta del regime di separazione dei beni;
  • qualora anche una sola delle parti non sappia o non possa leggere e scrivere;
  • qualora una parte o il notaio ne richieda la presenza;
  • negli altri casi previsti per legge (come ad esempio in caso di testamento pubblico).

L’atto notarile nella prassi di tutti i giorni

In seguito alle considerazioni sin qui svolte è dunque possibile fornire un elenco degli atti notarili riscontrabili nella prassi quotidiana dei notai

  • compravendite e permute di beni immobili
  • donazioni di beni immobili e di mobili non di modico valore
  • mutui
  • concessioni e cancellazioni di ipoteca
  • divisioni
  • convenzioni matrimoniali
  • testamenti pubblici e segreti
  • accettazioni e rinunce di eredità
  • cessioni e affitti d’azienda
  • costituzioni di società di persone e di capitali
  • operazioni societarie di aumento o riduzione del capitale sociale
  • trasformazioni, fusioni o scissioni societarie
  • depositi di documenti
  • inventari

L’atto notarile di compravendita

A titolo esemplificativo si riporta di seguito il contenuto tipico di un atto pubblico di compravendita di bene immobile, che pertanto sinteticamente presenterà:

  • la natura dell’atto;
  • l’indicazione REPUBBLICA ITALIANA;
  • la data e il luogo di sottoscrizione;
  • le generalità del notaio e delle parti;
  • la certezza dell’identità personale delle parti;
  • il consenso circa il trasferimento della proprietà;
  • la descrizione dell’oggetto unitamente agli identificativi catastali e ai confini;
  • la provenienza dell’oggetto;
  • il prezzo con l’indicazione analitica delle modalità di pagamento;
  • la dichiarazione di conformità catastale;
  • la dichiarazione della parte alienante circa i titoli abilitativi edilizi;
  • l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica;
  • le garanzie di legge;
  • gli effetti dell’atto;
  • il regime patrimoniale delle parti;
  • il regime fiscale

Costo notaio acquisto prima casa: la fonte delle spese e come calcolarle anticipatamente

La differenza tra imposte, prezzo e onorario quando si acquista una casa da un notaio

Il costo derivante dall’acquisto di una casa è il risultato di più voci di pagamento riferibili allo Stato,  al venditore e al notaio; a tal riguardo è infatti possibile distinguere tra

  • le imposte previste dal legislatore a favore dello Stato, che vengono corrisposte direttamente dal notaio in qualità di sostituto di imposta, il quale dunque procede ad addebitarle al cliente: trattasi di somme di denaro che sono dirette ad accrescere l’Erario e non costituiscono il corrispettivo per l’attività notarile; tuttavia, come detto, vengono riscosse dal notaio nell’esercizio delle sue funzioni;
  • l’imposta prevista dal legislatore a favore del venditore, ossia l’imposta sul valore aggiunto, la c.d. iva, solo qualora il venditore stesso eserciti attività di impresa e alternativamente o venda un immobile ultimato da meno di 5 anni oppure decida di assoggettare volontariamente l’operazione all’imposta;
  • il prezzo della compravendita a favore del venditore, liberamente convenuto dalle parti;
  • l’onorario a favore del notaio per lo svolgimento della sua attività professionale, in quanto libero professionista; si ricorda che dal 2012 la determinazione di quest’ultimo non è più vincolata ad alcun tariffario ma è liberamente determinata in base all’accordo tra il notaio e il cliente e pertanto quanto segue si riferisce esclusivamente alle imposte.

Le imposte dovute in caso di acquisto di un bene immobile destinato a uso abitativo (c.d. casa)

Le imposte dovute in caso di acquisto di un bene immobile destinato uso abitativo (volgarmente “casa”) sono rispettivamente

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta sul valore aggiunto (solo qualora sia prevista la relativa soggezione);
  • l’imposta di bollo (solo qualora sia prevista l’imposta sul valore aggiunto);
  • la c.d. tassa ipotecaria (solo qualora sia prevista l’imposta sul valore aggiunto).

La natura e l’ammontare delle imposte previste dal legislatore in caso di acquisto di un bene immobile a uso abitativo variano in base a differenti parametri e segnatamente

  • la natura del bene (abitazione di lusso rientrante tra le categorie catastali A1, A8 o A9);
  • la natura giuridica dei soggetti (persona fisica/ imprenditore);
  • l’assenza nel patrimonio giuridico dell’acquirente di determinati beni (prima casa).

 

Le imposte dovute per un acquisto di una casa venduta da parte di un soggetto che svolge attività di impresa con soggezione a iva

In caso di acquisto di una casa venduta da un soggetto, persona fisica o giuridica, che svolge attività di impresa, può assumere particolare rilievo, come anticipato, l’imposta sul valore aggiunto, la c.d. iva, prevista dalla legge qualora il bene venga venduto entro 5 anni dalla sua ultimazione oppure qualora il venditore decida di assoggettare volontariamente l’operazione all’imposta in questione. In particolare, in questo caso, l’ammontare dell’aliquota dell’iva viene determinato prendendo come base imponibile il prezzo della compravendita, ed è soggetto alle seguenti variazioni

  • 4% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una prima casa;
  • 10% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una seconda casa;
  • 22% del prezzo della compravendita in caso di acquisto di una casa di lusso (categorie catastali A1, A8 o A9).

In questo caso le imposte residue hanno una misura fissa e segnatamente

  • l’imposta di registro pari a Euro 200
  • l’imposta catastale pari a Euro 200
  • l’imposta ipotecaria pari a Euro 200
  • l’imposta di bollo pari a Euro 230
  • la c.d. tassa ipotecaria pari a Euro 90

Per un ammontare complessivo di Euro 920.

Orbene, a titolo esemplificativo, qualora il prezzo della compravendita sia convenuto dalle parti in Euro 100.000 e trattasi di una prima casa,  l’ammontare delle imposte sarà il seguente

  • iva (4% del prezzo della compravendita) pari a Euro 4.000
  • imposte residue pari a Euro 920

Per un ammontare complessivo pari a Euro 4.920.

 

Le imposte dovute per un acquisto di una casa senza soggezione a iva, l’importanza dell’imposta di registro

In caso di acquisto di una casa venduta senza soggezione a iva, le imposte che gravano sull’acquirente sono esclusivamente quella ipotecaria, quella catastale e quella di registro. A differenza di quanto prima tuttavia (in cui l’indice di calcolo per la determinazione dell’iva era esclusivamente il prezzo della compravendita), in questo caso è possibile scegliere il parametro di riferimento per la determinazione dell’imposta di registro, e precisamente tra

  • il prezzo della compravendita;
  • il valore catastale del bene immobile, solamente qualora l’acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (c.d. prezzo-valore).

Il valore catastale è il frutto di un’operazione matematica prevista dal legislatore: si calcola semplicemente moltiplicando la rendita catastale del bene per un coefficiente individuato dalla legge, ossia

  • coefficiente pari a 115, 5 in caso di acquisto di una prima casa
  • coefficiente pari a 126 in caso di acquisto di una seconda casa

Una volta ottenuto il valore catastale, si è dunque individuata una delle possibili basi di calcolo per la determinazione dell’imposta di registro; quest’ultima ha in questa fattispecie particolare (acquisto di una casa senza soggezione a iva) carattere variabile in quanto la sua aliquota è alternativamente

  • 2% in caso di acquisto di una prima casa;
  • 9% in caso di acquisto di una seconda casa.

Per quanto concerne invece le imposte residue, cioè quella catastale e quella ipotecaria,è prevista una misura fissa pari a Euro 50 l’una, per un ammontare complessivo di Euro 100.

Orbene, a titolo esemplificativo, in caso di prezzo-valore, qualora la rendita catastale del bene sia di Euro 1.000 e trattasi di una prima casa, sarà necessario innanzitutto determinare il valore catastale e precisamente moltiplicare in questo caso 1.000 per il coefficiente 115,5, con un risultato pari a 115.000; in seguito la determinazione delle imposte sarà la seguente

  • imposta di registro (2% del valore catastale, cioè 115.000) pari a Euro 2.300
  • imposta ipotecaria e catastale pari a Euro 100

Per un ammontare complessivo pari a Euro 2.400.

I requisiti per le agevolazioni prima casa

In caso di acquisto di prima casa, come anticipato, è prevista la possibilità di usufruire di alcune agevolazioni relative al regime fiscale, volte a ridurre l’ammontare della base imponibile delle aliquote di riferimento; i requisiti per le suddette agevolazioni sono rispettivamente

  • la sussistenza della residenza della parte acquirente nel Comune in cui è sito l’immobile o la volontà di stabilirla in detto Comune entro 18 mesi;
  • l’assenza, anche in comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del predetto Comune;
  • l’assenza, anche in comunione legale o in comproprietà , su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla parte acquirente o dal proprio coniuge con le agevolazioni in questione;
  • che la casa non sia un bene immobile di lusso.

Notaio Monza, il principio della competenza territoriale

Può un notaio di Monza svolgere le proprie funzioni notarili a Milano?

L’esigenza della figura  del notaio si avverte fortemente nella città di Milano, capoluogo della regione Lombardia, centro delle principali transazioni commerciali relative a beni immobili a livello nazionale.

Lo svolgimento delle funzioni notarili in questa zona, così come su tutto il territorio, è governato dal principio della competenza territoriale, sancito dal nostro legislatore rispettivamente agli artt. 26 e 27 della L. 16 febbraio 1913, n. 89, che così dispongono

  • 26, comma 2Il notaio può recarsi, per ragione delle sue funzioni, in tutto il territorio della regione in cui si trova la propria sede, ovvero in tutto il distretto della Corte d’appello in cui si trova la sede, se tale distretto comprende più regioni. Salve in ogni caso le previsioni dell’articolo 82, può aprire un unico ufficio secondario in qualunque comune della regione ovvero in tutto il distretto della Corte d’appello se tale distretto comprende più regioni.
  • 27, comma 2Il notaro è obbligato a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto. Egli non può prestarlo fuori del territorio della regione in cui si trova la propria sede ovvero del distretto della Corte d’appello in cui si trova la sede, se tale distretto comprende più regioni.

Le summenzionate disposizioni normative, riportate nella loro formulazione attuale, hanno subito nel corso del tempo un’importante evoluzione derivante da varie riforme legislative, che tuttavia non hanno eliminato ma solo modificato il principio in base al quale il ministero notarile deve essere svolto entro determinati limiti di tipo territoriale.

In un primo momento infatti le funzioni notarili dovevano essere svolte entro i confini del distretto notarile di riferimento, ossia quello in cui il notaio aveva ottenuto l’assegnazione della propria sede; successivamente il legislatore ha ampliato detti confini facendoli coincidere con quelli della circoscrizione della Corte d’appello relativa alla sede assegnata; allo stato attuale, in seguito alla L. 4 agosto 2017, n. 124, il principio della competenza territoriale si fonda su un limite ancora più ampio, ossia quello regionale.

Pertanto un notaio può materialmente apporre la propria sottoscrizione in qualità di pubblico ufficiale entro il territorio della regione in cui si trova la propria sede ovvero entro il distretto della Corte d’appello in cui si trova le sede, se tale distretto comprende più regioni.

Alla luce di quanto sopra dunque, un notaio con sede in Monza può legittimamente ricevere atti in Milano, capoluogo della regione Lombardia.

Può un notaio ricevere un atto avente ad oggetto un bene immobile sito in una regione diversa da quella in cui è competente territorialmente?

La possibilità per un notaio di ricevere un atto avente ad oggetto un bene immobile sito in una regione diversa da quella in cui è competente territorialmente, è facilmente desumibile dalle summenzionate disposizioni normative, ossia dagli artt. 26 e 27 della L. 16 febbraio 1913, n. 89, che, come visto, si riferiscono esclusivamente al luogo in cui il pubblico ufficiale appone materialmente ed empiricamente la proprio sottoscrizione al fine di attribuire pubblica fede all’atto ricevuto.

In forza di quanto sopra dunque, ai fini della determinazione della competenza notarile, non assume rilievo il luogo in cui è situato il bene immobile di cui si vuole disporre.

A titolo esemplificativo, Tizio, residente a Milano, proprietario di un’immobile sito in Roma, potrà vendere detto bene tramite il ministero di un notaio di Monza, con sottoscrizione e perfezionamento del contratto di compravendita a Bergamo.